上海房產糾紛律師用案件說話：如何判定開發商逾期交房

　　現在買房子，開發商會給你一個交房的時間，到了時間就可以拿到修好的房子。那么你知道開發商怎么才算是逾期交房嗎？為了幫助大家更好的掌握相關知識，上海房產糾紛律師細心整理了以下內容供大家參考，一起看看吧。

　　一、基本案情

　　2008年3月26日，原告陳某與被告的一家房地產公司簽訂了商品房買賣合同。被告向原告出售了被告開發的“ XXXXXX”七號樓104號商品房，價格為187626元，合同簽訂后，原告全額支付了187626元購房款。2006年9月26日，被告向原告發出居留通知。原告向被告提供了書面反饋，稱被告無法提供住房驗收文件，不符合交付住房的條件，因此拒絕接受住房，由此造成的損失應由被告承擔。2008年11月9日，有關部門發出工程驗收報告，2008年12月14日，被告發出補充通知。該項目于2008年12月20日由縣城鄉規劃建設局提交。原告陳某于2008年12月22日簽署了房屋驗收表等相關程序，正式驗收房屋。

　　原告公司訴稱，被告拖至2008年12月22日才交房，逾期達到交房114天構成企業違約，應按日萬分之十支付平臺逾期履行交房或者違約金共計人民幣21389.36元。

　　被告辯稱，不存在原告所訴的逾期交房，原告未在收到通知后收房，違約責任在原告；且工程在施工過程中由于受臺鳳和災害天氣這一不可抗力因素的影響，所延誤的工作日不能作為被告逾期交房的責任。

　　法院認為，在合約簽訂后，如果被告房地產公司未能在合約規定的時間內將房屋交付原告，該公司應承擔違約責任。商業房屋的驗收時間為沖浪工程驗收報告發出日期，即2008年11月9日，屆時交付條件將予以確定，因此，被告人應于2008年8月31日起遲交，計算違約責任天數，并于2008年12月14日再次通知被告人，共105天。由于雙方同意的違約金額過高，違約金額須按原告向銀行提供的按揭貸款的利息損失計算，并以金融界提供的5年以上貸款為基礎，即130% ，年利率為6.39%。被告辯稱，反復強臺風和過多降水是不可抗力的原因，不支持該案。法院裁定，被告房地產公司應向原告陳某支付逾期未付的4545.94元違約。

　　二、律師分析

　　本案主要問題涉及以下我們幾個爭議的焦點：

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　　原、被告在合同第八條中約定“該商品房已經驗收合格”是該商品房交付的前提條件，原、被告提供的證據對驗收時間的記載不一致。單位工程質量竣工驗收是建設工程投入使用前的最后一次驗收，但驗收記錄只是工程竣工驗收過程中的工作技術記錄，不是竣工驗收的標準文件，缺乏形式上的要求。根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第七條：工程竣工驗收后，建設單位應當及時提交工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況、建設單位執行基本建設程序情況、工程勘察、設計、施工、監理評價、工程竣工驗收時間、程序、內容和組織形式、工程竣工驗收意見等。因此，被告主張“商品房驗收合格”應以該單元（子單元）工程質量竣工驗收記錄中記載的最晚時間2006年9月30日為依據，理由不充分，不予支持。原告主張“商品房已通過驗收”的依據是2006年11月9日的《福建省房屋建筑工程竣工驗收報告》。理由充分，應予支持。法院采納原告的觀點是正確的。論商品房交付條件。原告認為，商品房交付應當符合兩個條件，一是商品房已經驗收合格，二是商品房已經依法備案。

　　被告可以認為，本案進行銷售的是期房，不是現房，合同雙方約定的交付買受人使用的商品房是指“該商品房經驗收合格”的商品房，因此，本案中只要一個符合國家驗收合格社會條件，就可以完成交付系統使用。

　　中國發展房地產公司律師提醒，根據《房屋建筑信息工程和市政技術基礎教育設施系統工程竣工驗收暫行規定》第七條：工程竣工驗收合格后，建設事業單位人員應當能夠及時問題提出一些工程竣工驗收報告；第九條：建設社會單位我們應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑環境工程和市政基礎服務設施設備工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上這些地方就是人民需要政府經濟建設國家行政主管部門備案；《中華民族人民民主共和國城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：房地產產品開發研究項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；《建設生態工程安全質量控制管理法律條例》第十六條規定：建設實踐單位沒有收到建設我國工程竣工報告后，應當積極組織教學設計、施工、工程專業監理等有關單位時間進行分析竣工驗收。建設偉大工程經驗收合格的，方可交付使用。據此，工程竣工驗收合格后，建設基本單位應當得到及時發現提出解決工程竣工驗收報告，并在法定的時間內交主管部門備案。上述內容相關政策規定均說明竣工驗收報告與備案是兩個方面不同的概念，備案的前提是工程竣工驗收合格。本案中，雙方當事人只約定將具備“商品房經驗收合格”條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用，并未將“備案”約定為交付的一個重要條件；且備案是行政主管部門內部行政行為監督成本管理的范疇。所以，一審法院一般認為，本案中，商品房經驗收合格后就可交付使用。

　?。ǘ╆P于本案是否存在不可抗力問題

　　根據《民法通則》，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。福建是一個沿海省份，臺風和暴雨很常見。作為具有相應資質和專業技術人員的開發商，并非不可預測。綜合這些因素，制定科學合理的施工進度和竣工交付期限。且被告所引用的閩監電〔2006〕40號、47號、56號《內部照明》、泰寧縣氣象局的證明、泰寧縣建設工程質量安全監督站的證明等證據，只能證明有關部門要求相關行業加強安全防范，不能證明2006年的多次強臺風和過渡降水屬于不可抗力。同時，商品房買賣合同約定，出賣人在不可抗力發生后10日內通知買受人的，出賣人可以據實延長時間。但被告未能證明其在發生不可抗力的情況下及時通知買方的事實，故被告提出扣除反復強臺風和降水過多造成的時間延誤，法院不予支持。

　?。ㄈ╇p方議定的是否過高的問題

　　根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為依據適當減少。本案中，商品房總價為187626元，每日違約金為187.63元，確實過高，應當調整。根據原告向銀行的抵押貸款，利息損失應按金融部門五年以上貸款，即年利率6.39%的130%計算。

　　因房價進行不斷持續上漲從而導致企業頻繁問題出現賣方違約，賣方自愿以雙倍返還定金的方式來解除定金合同，然而雙倍返還定金遠遠不能為了彌補買方所受到的損失，那么賣方違約后，買方應該如何正確主張通過自己所受到的損失：

　　上海市高級人民法院認為，可以采用下列方法確定房屋損失：

　　經雙方協商確定的，以協議為準；

　　當雙方無法通過協商做出決定時：

　?。ㄒ唬┰瓌t上可比照最相類似企業房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是通過相鄰幢同樓層及房型；再次是相同工作區域內進行房屋）與買賣雙方合同成交價之差可以確定一個房屋價格漲跌損失；

　?。ǘo最相類似房屋比照的，可通過提高專業教育機構風險評估方法確定一個房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從環境保護守約方的利益問題出發，以守約方的請求為基礎，結合相關合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約責任行為方式確定之日以及關于審理中房屋的漲跌情況等，合理分析確定。

　　最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

　　以上就是小編為大家整理的相關資料，在日常的生活中，我們應該對一些常用的法律知識有所了解，這樣才能在我們需要幫助的時候運用法律知識來維護自己權利。如果你還有其他的疑問，歡迎咨詢上海房產糾紛律師，我們給你提供專業的意見。