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        上海普陀房產律師

        策法上海普陀房產律師專業委員會是由多位知名房產專業律師組成。委員會成員代理疑難房產糾紛上千起,實戰經驗豐富。提供房屋買賣合同審核、陪同辦理以及房產相關協議的起草。精通各類房產訴訟案件的處理,包括但不限于:商品房買賣合同糾紛(定金返還/逾期交付/虛假宣傳)、二手房買賣糾紛、相鄰關系糾紛、房屋租賃糾紛、房屋權屬糾紛、房屋繼承糾紛、房屋拆遷補償糾紛、離婚房產糾紛、涉外房產糾紛等。對判決結果研判精準。

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        上海房產律師教你買房時遇房主毀約該如何處理

        時間:2023-04-06 09:50 點擊: 關鍵詞:上海房產律師,房屋買賣

          雖然在買房的過程中,買賣雙方會簽訂購房合同,但是也存在很多買方或者賣方違約的情況。房屋買賣是一件大事,購房者買房時所花費的錢財有可能是一個家庭大半輩子的積蓄,因此在買房的過程中,購房者需要小心行事,但是也不能避免房主毀約,那么買房時遇房主毀約怎么辦?下面由上海房產律師為大家解答。

        上海房產律師教你買房時遇房主毀約該如何處理

          一、首先我們確定買賣交易雙方企業是否已簽訂房屋買賣合同

          如果雙方沒有簽訂買賣合同,只有押金,那么只有押金罰款可以適用,賣方要雙倍返還押金。所謂“房屋銷售合同”并不具體指房地產交易中心的網上銷售合同記錄(即所謂的“網上簽名”) ,因為網上簽名合同只是為了行政記錄的需要,并不影響合同本身的效力,只要雙方簽訂的協議具有房屋銷售合同的主要內容,就可以視為已簽訂的房屋銷售合同。

          二、固定賣方違約的證據

          固定賣方違約的證據是也是一個非常具有重要一環,賣方怠于履行勞動合同管理義務,買方也要進行嚴格遵循經濟合同履行自己相應的義務,以免給賣方留下買方違約的把柄。

          1.一般房屋買賣合同都會約定具體期限,并要求雙方辦理相應手續,比如約定具體日期進行稅務審核、網簽等。如果賣方遲遲不履行,買方必須固定催款的證據:如果發函提醒賣方在一定期限內履行合同義務,催款單最好用快遞寄送。注意在快遞單上注明快遞員姓名,并保留快遞收據,證明已送達賣家。同時可以同時通過其他方式催促賣家,比如發短信給或者打電話錄音。

          2.如果一個賣方仍怠于履行或拒絕企業履行,則可通過委托律師可以發送律師函,進行研究進一步的催告。經催告無效的,則可固定賣方違約的事實,就可以著手提起環境民事法律訴訟了。

          買家有兩個選擇:

          (1)要求繼續履行;

          (2)請求解除合同并賠償損失。

          三、起訴要求繼續履行

          《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的答復》第六條規定: 除合同另有約定或者法定情形可以單方面撤銷外,對方堅持繼續履行的,合同簽訂后的預期違約和合同履行期滿后的實際違約,依照合同法第一百零十條的規定,責令雙方繼續履行。對方在履行義務時有其他損失的,應當賠償損失

          實際履行必須在合同法第110條之外。這一規定包括哪些情況?

          《合同法》第110條規定:當事人一方不履行非金錢進行債務問題或者企業履行非金錢債務不符合社會約定的,對方公司可以發展要求我們履行,但有下列情形之一的除外:

         ?。ㄒ唬┎荒茉诜缮匣蛘呤聦嵣下男?;

         ?。ǘ﹤鶆諛说牟贿m于強制履行或者履行成本過高;

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          所以在司法實踐中,如果一套房子需要貸款買房,法院很難判決繼續履行,因為賣方需要配合辦理貸款手續,法院很難強制執行貸款。

          而在買方企業能夠全款清掉房款的情況下,法院則可以進行判決繼續履行,判決生效后,如果一個賣方拒不配合的,買方市場可以向法院提出申請強制要求執行。

          要求解除合同并賠償實際損失

          1、違約金和實際損失

          房屋買賣合同中一般會約定違約金為總房價的20%,但問題是,如果房價上漲超過20%,主張違約金仍不能彌補買受人的實際損失,可以要求法院提高違約金以彌補實際損失,或者直接主張實際損失。

          2、實際損失的確定

          實際損失,在房屋買賣合同賣方違約的情況下,可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機會,造成買方的價差價損失,因此,房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。

          根據《上海市高級管理人民通過法院進行關于審理“二手房”買賣案件若干重大問題的解答》第6條第二款規定,“對于確不能選擇繼續履行的,違約方應當承擔賠償因違約而給對方企業造成的損失,包括可以直接損失和預期結果可得利益相關損失。

          其中房屋起落的損失確定,可參照以下方式:

          1、雙方進行協商制度確定的,從其約定;

          2、雙方不能協商確定的:

         ?。ㄒ唬┰瓌t上可以比較最相似房屋的市場交易價格(一是同一建筑的同一樓層、同一房型;其次是相鄰建筑的相同樓層和房型;第三,同面積房屋與買賣合同交易價格的差額,決定房屋的損失;

        上海房產律師教你買房時遇房主毀約該如何處理

         ?。ǘo最相類似房屋比照的,可通過提高專業教育機構風險評估方法確定房屋漲跌損失?!?

        上海房產律師教你買房時遇房主毀約該如何處理

          相信大家看了上面介紹后,對于怎么解決要注意什么的責任的法律知識有了一定的了解,如果你還有關于這方面的法律問題,請咨詢上海房產律師,他們會為你進行專業的解答。


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