上海房產律師為您解答簽訂商品房預售合同應具備哪些條件

　　商品房預售合同是指開發商在房屋建設前期銷售尚未建成的商品房，與購房者簽訂的一種合同。為保障購房者的合法權益，商品房預售合同必須符合相關的法律法規，具備一定的合法性條件。本文上海房產律師將圍繞簽訂商品房預售合同應具備的法律條件進行分析，并結合實際案例和法律法規進行探討。

　　一、合同的主體資格條件

　　商品房預售合同的主體資格條件是指簽訂合同的雙方必須具備合法的主體資格。合同的一方必須是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。在商品房預售合同中，開發商作為合同的一方，必須具備取得商品房預售許可證的合法資格。購房者作為合同的一方，必須是具有完全民事行為能力的自然人或法人。此外，購房者還應當具備購房資格，如未滿18周歲、無法獨立承擔房屋交付后產生的稅費等，應當在法律規定的范圍內。

　　法律法規：《中華人民共和國合同法》第十條、第二十二條、第三十七條；《商品房銷售管理辦法》第十八條、第二十一條、第二十三條。

　　上海市案例：2019年，上海市某房地產開發商在簽訂商品房預售合同時，未取得商品房預售許可證，違反了相關法規。結果，被上海市住建委處以罰款及停業整頓的行政處罰。

　　二、合同的客體條件

　　商品房預售合同的客體條件是指合同應當明確約定的房屋建設內容和建設標準。開發商應當按照國家相關標準和法規建設房屋，并嚴格按照合同約定的時間交付房屋。購房者應當按照合同約定的時間支付購房款項。同時，合同還應當明確約定房屋的面積、用途、位置等具體內容，以確保合同雙方權益的合法性和合理性。

　　法律法規：《中華人民共和國合同法》第十一條、第二十條、第三十二條；《商品房銷售管理辦法》第二十五條、第二十六條。

　　上海市案例：2020年，上海市某房地產開發商在簽訂商品房預售合同時，未明確約定房屋的面積和建筑面積，導致購房者無法準確知道購買的房屋面積和價格，違反了相關法規。最終，該開發商被上海市住建委處以罰款的行政處罰。

　　三、合同的合法性條件

　　商品房預售合同的合法性條件是指合同應當符合國家相關法律法規的規定，不得違反公序良俗。在簽訂合同時，開發商應當依法履行預售許可證等相關手續，購房者應當依法履行購房資格審查、繳納房屋定金等相關手續。雙方應當遵守相關的法律法規，履行合同義務。

　　法律法規：《中華人民共和國合同法》第十三條、第十四條、第十五條、第五十條；《商品房銷售管理辦法》第十五條、第二十七條、第三十四條、第三十七條。

　　上海市案例：2018年，上海市某房地產開發商在簽訂商品房預售合同時，以超過法定標準的方式收取房屋定金，違反了相關法規。結果，該開發商被上海市市場監管局處以罰款的行政處罰。

　　綜上所述，商品房預售合同是保障購房者合法權益的重要法律文書。簽訂合同時，雙方應當遵守國家相關法律法規，履行合同義務，確保合同的合法性、合理性和安全性。開發商應當具備取得商品房預售許可證等相關資質，購房者應當具備購房資格和完全民事行為能力，同時合同應當明確約定房屋的建設內容和標準、面積和位置等具體內容。只有在合同雙方共同遵守相關法規和約定的情況下，商品房預售合同才能夠達到預期的合法性和合理性效果。

　　四、合同的效力條件

　　商品房預售合同的效力條件是指合同應當符合法律規定的要求，達到合同法律效力的標準。在簽訂合同時，應當保證雙方的真實意思表示，不存在欺詐、脅迫等違法行為。同時，合同的內容應當明確、具體、合法、有約束力。

　　法律法規：《中華人民共和國合同法》第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第五十八條、第六十八條；《商品房銷售管理辦法》第十六條。

　　上海市案例：2019年，上海市某房地產開發商在簽訂商品房預售合同時，存在虛假宣傳、強制搭售、捆綁銷售等欺詐行為，違反了相關法規。結果，該開發商被上海市住建委處以罰款、取消房屋預售許可證等行政處罰。

　　綜上所述，商品房預售合同的效力條件是保障合同達到法律效力的重要前提。合同簽訂應當保證雙方真實意思表示，沒有欺詐、脅迫等違法行為。同時，合同的內容應當明確、具體、合法、有約束力，不得存在虛假宣傳、強制搭售、捆綁銷售等欺詐行為。只有在雙方共同遵守相關法規和約定的情況下，商品房預售合同才能夠達到預期的效力和約束力效果。

　　五、合同的解除和違約責任

　　上海房產律師提醒大家，商品房預售合同的解除和違約責任是指合同在履行過程中，雙方當事人出現違約行為時，應當承擔的責任。雙方應當在合同中約定違約責任和解除條款，確保合同在出現爭議時能夠及時有效地解決。